Created: Friday, 14 November 2008

A föld forgalmi értékének alapjául még mindig a régi aranykorona szolgál, noha a bevezetése óta eltelt száz év alatt sok minden változott. Ma már a föld értékét elsősorban a fekvése és a tulajdoni lap ?tisztasága? határozza meg.

Az aranykorona 1900-tól 1927- ig rendes fizetőeszköz volt Magyarországon ? az ezüst alapú forintot váltotta fel ?, és a koronaértékben (később aranykorona-értékben ? AK) meghatározott kataszteri tiszta jövedelem jelentette a föld adózási alapját. Éppen ezért a földhasználók érdeke azt kívánta, hogy minél alacsonyabb besorolást kapjon a földterületük, míg azok, akik hitelt kívántak fölvenni a földjük után, igyekeztek minél magasabbra értékeltetni földjüket. Ennek következtében fordulhatott elő az, hogy két szomszédos parcella AK-értéke között jelentős különbség lehet.

A földadó alapját képező tiszta jövedelmet eleinte koronában fejezték ki, később ? a pénzromlás miatt ? búzaegyenértékben, majd 1924-től aranykoronában. Az 1980. évi XVI. törvény hatására törölni kívánták az ingatlannyilvántartásból az aranykorona-értéket ? és helyette a termőhelyi értékszámot adták meg ?, de végül visszaállították az aranykoronás rendszert. Ez később nagyon hasznosnak bizonyult többek közt a kárpótlásnál, a földhasználati nyilvántartásban, valamint a birtokmaximum és a kisajátítási érték megállapításánál.

Miért jó a pontos becslés?

Termőföld eladásánál a tulajdonosok az ingatlan valós piaci értékének ismeretében reális piaci áron tudják az ingatlanjukat meghirdetni, így valószínűbb,hogy az ingatlant rövidebb idő alatt tudják értékesíteni. Vételkor a vevő megtudhatja, hogy mennyit érdemes kínálni az adott ingatlanért, hogy a vétel egyben megfelelő befektetés is legyen. A cégek a számviteli szabályok szerint a mérlegben nyilvántartott ingatlan értékét a reális piaci viszonyok figyelembevételével módosíthatják, és ennek számos előnye lehet.

Értékelési módszerek

A föld értékének meghatározása két részből tevődik össze: a földminősítésből és a földértékelésből. A földminősítés során a talaj termőképességét vizsgálják, valamint a földterület növénytermesztésre való ökológiai alkalmasságát, amit a talajok természetes földminősége fejez ki. Ez történhet az aranykorona-érték figyelembevételével vagy a talajmintavételt követő talajlaboratóriumi vizsgálatok eredménye alapján.

A talaj termelésre gyakorolt hatásának vizsgálatát (földminősítést) követi az egyéb ökonómiai szempontok értékelése.

A föld értékelésénél az ingatlan piaci értékét leginkább befolyásolja:

  • az ingatlan fekvése, megközelíthetősége (közúthoz való közelsége, az út minősége),
  • infrastrukturális ellátottsága (közművesítés szintje, jövőbeli fejlesztés lehetősége),
  • a terület nagysága,
  • az esetleges felépítmények műszaki szerkezete, állapota, nagysága,
  • az ingatlan tulajdoni viszonyai, piacképessége,
  • bejegyzett jogok (pl. gázvezeték-fektetés miatt bejegyzett vezetékjog),
  • esetleges környezetvédelmi besorolás (Natura 2000, Érzékeny Természeti Terület, Kedvezőtlen Adottságú Terület),
  • piaci viszonyok.

A földérték meghatározása során tehát először a közhiteles ingatlan-nyilvántartásból vagy a talajvizsgálat eredményeiből megállapítják a terület földminőségi adatait, majd helyszíni szemle után a piaci adatok figyelembevételével dől el a föld forgalmi értéke.

Önkormányzati adóiroda

A fentihez hasonló módszert követnek az önkormányzati adóirodákon az adó- és értékbizonyítvány kiállításakor. Hagyatéki eljárás során különösen fontos az ingatlan értékének pontos meghatározása, hiszen a föld az öröklést követően gyakran azonnal értékesítésre kerül. Ilyen esetben az adó- és értékbizonyítványban meghatározott forgalmi érték ? ami az örökösödési illeték fizetésének alapja ? és a tényleges értékesítési ár közötti különbség adóköteles jövedelemnek minősül, ami után 25 százalékos személyi jövedelemadót kell fizetni. Nem árt tehát odafigyelni, mi a becslés végeredménye.

DR. NAGY LÁSZLÓ, RINPÓCSE 94 KFT.

Az ingatlan-értékbecsléssel foglalkozó, debreceni székhelyű cég ügyvezetője szerint ? bár a termőföld értékelésére valóban kétféle módszer létezik ? ma már jellemzően a forgalmi adatok alapján dolgoznak: ?Maximum egy-másfél éven belül megtörtént tényleges adásvételek adatait vesszük figyelembe. Az összehasonlító adatok lehetőség szerint azonos vagy hasonló fekvésű, egyező minőségű és paraméterű földterületekre vonatkoznak.? Tekintettel arra, hogy két egyforma földterület nincs, ezért korrekciós tényezőket is figyelembe vesznek, például a terület fekvését, a szilárd úttól való távolságát, a belterület közelségét, a föld minőségét, művelhetőségét, összes területét. A hozamszámításon alapuló módszer, amely a föld termőképességére helyezi a hangsúlyt, a gyakorlatban ma már kevésbé használt.

Kurrensebb, keresettebb területeken a föld ára akár a több millió forintot is elérheti hektáronként, de még mindig jócskán elmarad a nyugat-európai szinttől. Dr. Nagy László hangsúlyozza: a termőföld értéke folyamatosan emelkedik, ezért a földpiacon erős keresleti helyzet van. Ma már nemcsak a mezőgazdasággal foglalkozók vásárolnak földterületet, hanem a pénzügyi befektetők is. A föld el nem mozdítható, gyakorlatilag meg nem semmisíthető és folyamatosan emelkedő értékű vagyontárggyá vált. A kevésbé preferált földterületek esetében mindig a fekvésben keresendő a hiba. A föld forgalmi értékét ugyanis nagyrészt ez határozza meg.

Vannak egyéb fontos körülmények is. ?A föld értékét szinte minden esetben növeli, ha egybefüggő, nagyobb területről van szó, és a jogi helyzet is tisztázott ? nem részarány, a tulajdonos nagyobb területre vonatkozóan is azonos? ? emeli ki az ügyvezető.

A mezőgazdasági célú földterületek esetében az erdők vannak speciális helyzetben, mivel a telepítmény értékének meghatározása különleges szakértelmet igényel, ugyanakkor a banki hitelfedezet szempontjából általában csak a föld értéke számít, a fa értékét figyelmen kívül hagyják. Ennek oka az a sajnálatos tapasztalat, hogy viszonylag sűrűn előfordul összefüggő erdőterületek illegális tarvágása is.

A forgalmi érték megállapítása szempontjából a megrendelő személye csak annyiban érdekes, hogy kell-e a piaci érték mellett hitelbiztosítéki értéket, illetve menekülési értéket megállapítani. ?Többféle értékelési minta van forgalomban, a megállapított földértéknek azonban minden esetben azonosnak kell lennie.?

Kondor Attila

Időjárás

Haszon Agrár 2014. október
Haszon Agrár 2014. október
eladó

This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.