Created: Friday, 18 June 2010

A földvásárlási moratórium legkésőbb 2014-ben lejár. Közeledve a végső időponthoz ? a válság hatásától sem mentesen ? egyre értékesebb a földtulajdon. A tulajdonszerzési korlátok minden bizonnyal lazulni fognak, tőke birtokában pedig az elővásárlási jog is felüllicitálható.

Az árakat, így a földárakat is a kereslet és a kínálat határozza meg. A kínálati oldal egyrészt rendívül nagy: a kárpótlás és a részaránykiadás során a mezőgazdasági területek 90 százaléka magánkézbe került, ami a szántóterületek esetében 4 millió hektárt jelent, 2?2,5 millió tulajdonossal, akik szabadon dönthetnek a tulajdonukról. Ez azonban azt is jelenti, hogy rendkívüli mértékű a kistulajdonok és a kistulajdonosok aránya (98 százalék). 30?40 hektártól fölfelé alig vannak tulajdonok, noha a gazdálkodóknak és a befektetőknek is ezek lennének a természetes célpontjai. Nagyméretű, egybefüggő földterületből tehát hiány van. A 10 hektár alatti tulajdonok árai 50?60 százalékkal alacsonyabbak a nagyobb területek árainál. A 4 millió hektár magántulajdonú szántó mai értéke kb. 2500 milliárd forint.

Forgalomkorlátozás

A keresletre Magyarországon speciális szabályozás hat, mert a földtörvény 1994 óta kizárja a jogi személyeket a földvásárlásból, noha egy piacgazdaságban a tőke és a finanszírozási lehetőségek tipikusan a cégek és nem a magánszemélyek mögött vannak. Ennek következtében a földárak csak mérsékelt ütemben tudtak emelkedni az utóbbi 10?20 évben, az emelkedés ütemének a földpiac szabályozásával kapcsolatos hírek, várakozások időnként lendületet adnak.

2011. május 1-jén lejárhat a külföldi természetes és jogi személyek magyarországi földvásárlási tilalmára vonatkozó derogáció (földvásárlási moratórium). Ezzel párhuzamosan a magyar jogi személyek előtt is megnyílhat a földvásárlás lehetősége. A derogáció meghosszabbításának valószínűsége viszonylag kicsi, mert az EU Bizottság határozatától függ, ahol erős tagállamok akadályozhatják meg az ilyen irányú magyar törekvéseket.

Az alábbi táblázat az 50?500 hektár közötti, átlagos minőségű szántóföldre vonatkozó átlagárakat mutatja, amelyek körül +/-50?150 ezer forintos szórás lehetséges hektáronként. A számok azt mutatják, hogy ennyiért volt érdemes, illetve volt lehetséges földet venni egy adott területen. Megfigyelhető a 2004-es EU-csatlakozásig tartó, illetve 2008-tól, a válságtól kezdődő áremelkedés (ez utóbbit a moratórium végének közeledése is fokozza).

Meddig húzható?

Magyarország a Csatlakozási Okmányra hivatkozva kérte a moratórium meghosszabítását. Ebben az áll, hogy ha elegendő bizonyíték van arra, hogy ?az átmeneti időszak lejártával Magyarországon a mezőgazdasági földterületek piacának súlyos zavara alakul ki vagy ennek kialakulása fenyeget, a Bizottság Magyarország kérelmére határozatot hoz az átmeneti időszak legfeljebb három évre történő meghosszabbításáról.?

A 2008. évi őszi vizsgálat aggodalmaink jogosságát elismeri, de ?nem látja bizonyítottnak, hogy a külföldiek megjelenése sokkhatást fejtett volna ki a mezőgazdaságra az új tagállamokban.? Számunkra különösen kellemetlen, hogy a 2007-ben csatlakozott Románia azonnal megnyitotta kapuit a külföldi vállalkozások előtt. Ha ellenérvként ezt a bezzeg-országot szegezik nekünk, valóban nehéz lesz bebizonyítanunk, hogy Romániának hátrányára vált a külföldiek földszerzése (itt is csak a termőterület 3-5 százalékát birtokolják más nemzetek cégei).

2010. áprilisában a magyar Kormány elküldte a moratórium meghosszabbításának kérelmét és az azt alátámasztó érvelést az unió főbiztosához. Ebben lényegében arra hivatkozunk, hogy a gazdasági válság közepette fennáll annak a veszélye, hogy ?Magyarország egy korlátozásoktól mentes földpiaci nyitás esetén olyan spekulatív földvásárlási célpont lenne, amely alapvetően sértené nemzeti érdekeinket.? Az érvelésben kitérünk szociális szempontokra, a tőkepiaci viszonyokra és a részaránytulajdon rendezetlenségére is. A társadalmi feszültségek és az EU-szkepticizmus erősödésének veszélyével fenyegetjük az uniót ahelyett, hogy például fogást keresnénk a román gyakorlaton.

Tulajdonosnak áll a világ

A legvalószínűbb forgatókönyv szerint (lásd táblázat) kérelmünket első körben elutasítják, a kormányzat pedig a belső szabályozás változtatása útján fogja a földforgalmat befolyásolni, és nem erőlteti tovább a tilalmak fenntartását. Az új földtörvény előkészületei gőzerővel folynak, ebben lényegében a hazai természetes személyeknek vagy ezek közösségének biztosítanának többletjogokat. (A szándékokról júliusi számunkban írunk részletesen ? a szerk.)

A földpiac abszolút korlátozásmentes nyitása ugyan nem valósulhat meg, a forgalom megkönnyítése önvédelmi szempontból is indokolt: a földárak nyugatihoz való közelítése egyrészt elveszi a spekulatív tőke kedvét a prédától, másrészt komoly, megfinanszírozható tőkét ad a földtulajdonos kezébe. Más kérdés, hogy csak a földtulajdonoséba. A földhasználó többnyire jövőbeli termését és támogatási jogait teszi pénzzé, amikor hitelért folyamodik, ezek közül a területalapú támogatás lényegében nem is őt, hanem bérleti díj formájában szintén a földtulajdonost gazdagítja. Tulajdonosnak lenni tehát többszörösen jó dolog.

Meddig emelkedik?

Ha egy gazdának jelenleg hektáronként kb. 40 ezer forintos működési jövedelme és kb. 40 ezer forintos támogatási bevétele van, akkor 15 év alatt ebből egy mai 1 millió forint/hektáros földvásárlás is megtérül, miközben a föld ára növekedhet, és mivel nem amortizálódik, az időszak végén a maradványérték igencsak nem nulla. Úgy is megközelíthetjük, hogy aki földet vesz és megműveli, örökjáradékot vesz. Ez 80 ezer forintos hektáronkénti jövedelemmel és 5 százalékos kamattal számolva 1 millió 600 ezer forint értéket jelent hektáronként.

Ezt a közgazdasági értéket színezi, hogy ha egy adott területen elfogy a megvehető föld (nem bővíthető eszköz), akkor ott monopolár alakulhat ki, azaz annyit kérnek érte, amennyit ?nem szégyellnek?, mondjuk akár 50?100 százalékkal magasabb árat. Becslésünk szerint a derogáció utáni időszakban a nagy területekre (10?500 ha) 1,5?2,5 millió forintot kínálnak majd hektáronként, míg a kisebb és az osztatlan közös tulajdonokra 1 millió forint alatti összegeket. Befektetőként a mai világban csak ritkán adódik lehetőség a nagy nyereség és az alacsony kockázat párosítására. A földpiacon a haszon és biztonság együtt van jelen, azaz a lehetőség a lábunk előtt hever.

Mitől függ a föld ára?

Méret: Minél nagyobb egy terület (egy vagy több összefüggő tábla), annál értékesebb. Egy mezőgazdasági gép teljesítménye 10?25 ha/nap. Egy távolabbi gazda (10?50 km) csak 50 ha fölötti terület esetén lehet bérlő vagy vásárló.

Minőség: A tulajdoni lapon lévő aranykorona-érték nem minőségi, hanem jövedelemadó kategória (1875. évi VII. tv. a földadóról), mégis általánosan elfogadott minőségi irányt mutat. Fontos a tábla konkrét talajtani adottságait is figyelembe venni.

Tulajdonviszonyok: Értéknövelő tényező, ha a földrészletnek 1/1-es tulajdonosa van, vagy közeli hozzátartozók birtokolják. Az osztatlan tulajdoni hányad esetén a meghatározó (50 százalékot meghaladó) tulajdoni hányad jelent értéket.

Egybefüggőség: Ha a táblák egybefüggő területet képeznek, az értéknövelő tényező. (Ha a táblák között csak egy-két idegen tulajdonú tábla van, ez nem nehezíti a termelést, sem a bérbeadást).

Országrész: Az árak nyugatról kelet felé csökkennek, de ma már egyre kevésbé számít a földrajzi régió, inkább az ár/érték arány számít.

Adottságok: Ide tartozik a felszín (domborzat, vízfolyások), a talaj (típus, szerkezet, vízháztartás), a megközelíthetőség (burkolat, településtávolság), az infrastruktúra (településtávolság, közművek, épületek) és az öntözhetőség (kutak, vízfolyások, közművek).

Bérleti viszonyok: A bérleti szerződés léte értéknövelő, de fontos, hogy megfelelő legyen a bérleti díj, és a módosításra, felmondásra a bérbeadónak legyen lehetősége. 

Időjárás

Haszon Agrár 2014. július-augusztus
Haszon Agrár 2014. július-augusztus

This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.