Created: Thursday, 18 November 2010

Bár szabályozása bonyolult, igen elterjedt megoldás a haszonbérlet. Magazinunk most részletesen ismerteti, hogyan érdemes megkötni, és figyelmeztet a buktatókra is.

Nálunk a haszonbérlet számít a földhasználat legelterjedtebb módjának, ugyanakkor szabályozását tekintve ez a legösszetettebb. Az állam a bérbe vehető földterületre egyrészt mennyiségi korlátozást érvényesít, másrészt előhaszonbérleti jogot biztosít egyes gazdálkodóknak. Haszonbérlői pozícióban belföldi vagy külföldi magán- és jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet is állhat.

Míg a magánszemélyek legfeljebb 300 hektár vagy 6000 AK értékben vehetnek termőföldet haszonbérletbe, addig a szövetkezetek és gazdasági társaságok 2500 hektárnyit vagy 50 ezer AK értékűt. Ráadásul ez utóbbi korlátba nem kell beleszámítani azt a földmennyiséget, amelyet a cég saját tagjától – vagy névre szóló részvényesétől –, illetve a Nemzeti Földalaptól vett bérbe.

1. lépés: Haszonbérleti ajánlat

Ha a termőföld tulajdonosa úgy dönt, hogy földrészletét a továbbiakban nem maga kívánja megművelni, először is a potenciális haszonbérbe vevők felkutatásával kell kezdenie. A legszerencsésebbek azok a tulajdonosok, akiknek a bérelni szándékozók tesznek ajánlatot.

Az ajánlatnak tartalmaznia kell:

a) a haszonbérbe venni kívánt földrészlet pontos meghatározását (helyrajzi szám, területnagyság, AK-érték);

b) a haszonbérbe adó és a haszonbérbe vevő személyének megnevezését, valamint a felek kölcsönös akaratnyilatkozatát a szerződés megkötésére vonatkozóan;

c) a haszonbérlet időtartamát, mely csak előre rögzített hosszúságú, de a legjelentősebb művelési ágak (szántó, rét, legelő) esetében legfeljebb 20 évre szólhat; továbbá

d) a haszonbér nagyságát, melyet többféle módon is meg lehet határozni.

Leggyakoribb meghatározás a búza kg/AK, ilyenkor a haszonbérbe adó választhat, hogy az éves bért terményben vagy pedig a búza árát az augusztusi tőzsdei áron átszámítva készpénzben kéri. De nem ritka a Ft/AK, a Ft/hektár, illetve a mindenkori területalapú támogatás nagyságához kötött bérletidíj-ajánlat sem. A felek emellett közös megegyezéssel további kondíciókban is megállapodhatnak.

A haszonbérbe vevő számára előnyös kikötés, hogy ha a tulajdonos az ingatlant a bérlet időtartama alatt eladni szándékozna, a haszonbérbe vevő elővásárlási joggal élhet. Amennyiben pedig a gazdaságos művelés miatt ez szükséges, a haszonbérbe adó hozzájárulhat a termőföld művelési cseréjéhez, ennek alapján a környékbeli gazdálkodók egy tömbben művelhető területegységeket alakítanak ki. Ekkor előfordulhat, hogy a bérbe adott földterületet valójában nem az a haszonbérlő műveli meg, akivel a tulajdonos szerződést kötött, ennek ellenére a bérleti díjat továbbra is neki kell kifizetnie. Megjegyezzük, hogy a művelési csere jogszerűsége vitatott, de a gazdasági racionalitás sokszor felülírja a jogi szabályozás korlátait.

A haszonbérbe adó számára előnyös szerződési kikötésnek minősül, ha a tulajdonos a gazdasági év végére egyoldalúan felmondhatja a bérleti szerződést a határozott időtartam lejárta előtt, vagy ha kérheti a bérleti díj korrekcióját, feltéve, hogy időközben jelentősen emelkedtek a környéken a haszonbérleti díjak. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy az előzőekben felsorolt jogokkal a haszonbérbe adó, illetve a bérbe vevő csak akkor élhet, ha az elfogadott ajánlatba külön is belefoglalják, és írásban rögzítik!

2. lépés: Ajánlat kifüggesztése

Az ajánlat elfogadásához kölcsönös megegyezés szükséges a haszonbérbe vevő gazdálkodó, valamint a haszonbérbe adó tulajdonos között. Ha a termőföldre özvegyi haszonélvezeti jog is fel van jegyezve, akkor a haszonbérbe adó oldalán feltétel a haszonélvező beleegyezése is. Az így létrejött ajánlatot írásba kell foglalni, és az esetek többségében nyilvánosságra kell hozni. Vannak azonban olyan esetek is, amikor meghirdetésre nincs szükség (lásd balra, a keretben).

Ha nem állnak fenn a keretben felsorolt kivételes esetek, a haszonbérleti ajánlat meghirdetése kötelező. A bérbe adó a haszonbérleti ajánlat egy eredeti és egy másolati példányát – valamint a kifüggesztésre irányuló kérelmet – postai úton, tértivevénnyel meg kell hogy küldje a települési önkormányzat jegyzőjének, vagy átvételi igazolás ellenében személyesen kell hogy átadja. Az ajánlatot a jegyzővel teljes terjedelemben közölni kell, emellett a közlésből ki kell tűnnie annak is, hogy az ajánlattevő az előhaszonbérletre melyik jogcímen jogosult.

A jegyző a haszonbérleti ajánlatot 8 napon belül köteles kifüggeszteni a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára, ahol az 15 napig olvasható. Ha az érintett településen nincs polgármesteri hivatal, akkor a kifüggesztés a körjegyzőség székhelyén a hivatal faliújságján, a körjegyzőséghez tartozó egyéb településeken pedig a helyben szokásos módon (pl. falragaszon) történik. Emellett a jegyző köteles gondoskodni arról is, hogy a haszonbérleti ajánlat rövidített kivonata az érdeklődők számára szintén 15 napig szabadon elérhető legyen a kormányzati internetes portálon (hirdetmeny.magyarorszag.hu).

3. lépés: Előhaszonbérletre jogosultak jelentkezése

Aki a bérletre előjogosult, a közzététel kezdőnapját követő 15 napon belül elfogadó írásbeli nyilatkozatot tehet. Ha ezt határidőre nem teszi meg, azt az előhaszonbérleti jogról való lemondásnak kell tekinteni. Elfogadó nyilatkozatot teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan lehet tenni, de ez nem jelenti azt, hogy ügyvédhez kell fordulni. Elég, ha a nyilatkozatot két tanú az aláírásával, neve és lakcíme feltüntetésével hitelesíti. A nyilatkozatnak tartalmaznia kell az előhaszonbérleti jogcímet is.

Az előhaszonbérletre jogosult a nyilatkozatot a jegyzőnek postai úton, tértivevényes levélben küldheti el, vagy átvételi igazolás ellenében személyesen átadhatja. Postai kézbesítés esetén a 15 napos határidőt a postára adás napja szerint kell megállapítani.

A haszonbérbe adót nem köti az olyan elfogadó nyilatkozat, amelyet határidőn túl, vagy az ajánlattól eltérő tartalommal tesznek meg! Az előhaszonbérleti jog csak arra terjed ki, hogy a jogosult a kifüggesztett haszonbérleti ajánlatot változatlan formában elfogadja, ezáltal az eredeti bérlő helyébe lép. Ezért az előhaszonbérleti jog gyakorlása nem ad lehetőséget „licitálásra”.

4. lépés: Ki lesz a haszonbérlő?

A jegyző a hirdetmény levételét követően még 8 napot vár az esetlegesen postán feladott elfogadó nyilatkozatokra, majd iratjegyzéket készít, és a dokumentumokat a haszonbérbe adónak átadja, vagy postán megküldi. A jegyző által küldött dokumentumokat meg kell őrizni, mert a haszonbérlet földhasználati nyilvántartásba történő bejegyzéséhez ezek szükségesek!

Ha beérkezett olyan érvényes elfogadó nyilatkozat, mely alapján az előhaszonbérletre jogosult megelőzi az eredeti haszonbérleti ajánlatot tett személyt, a haszonbérleti szerződés az előhaszonbérletre jogosult és a haszonbérbe adó között jön létre. Több előhaszonbérletre jogosult elfogadó nyilatkozata esetén a szerződés a rangsorban előrébb állóval jön létre. Több, azonos helyen álló előhaszonbérletre jogosult esetén (pl. két családi gazdálkodó szomszéd is elfogadó nyilatkozatot tett) a haszonbérbe adó választása szerinti gazdálkodóval kötendő meg a szerződés.

5. lépés: Szerződéskötés

A termőföld haszonbérbe adásához írásbeli szerződés megkötése szükséges. Ha a termőföld haszonbérletét valamelyik előhaszonbérletre jogosult szerzi meg, akkor a távollevők között kötött szerződés szabályai szerint az ajánlat és az arra tett elfogadó nyilatkozat együttesen helyettesíti a hagyományos szerződési formát, de a feleknek természetesen jogukban áll hagyományos szerződést kötni – az ajánlattal azonos tartalom mellett.

Ha nem jelentkezett előhaszonbérletre jogosult, vagy nem kellett meghirdetni az ajánlatot, a felek között a haszonbérleti megállapodás írásbeli szerződéssel jön létre. Az érvényességhez nem szükséges sem tanúk alkalmazása, sem pedig ügyvédi ellenjegyzés, de ha a felek között vita merülne fel, a tanúk vagy az ügyvéd közreműködésével ez jóval megnyugtatóbb módon rendezhető. A szerződés tartalmának egyeznie kell a kölcsönösen elfogadott ajánlattal.

6. lépés: Haszonbérlet bejelentése

A termőföld haszonbérletének a földhasználati nyilvántartásba való bejelentése akkor kötelező, ha a földhasználó által művelt összes földterület – a földrészletek számától függetlenül – meghaladja az egy hektárt. A bejelentésnek a szerződés megkötésétől számított 30 napon belül kell eleget tenni az illetékes körzeti földhivatalban, a szerződés egy eredeti példányának benyújtásával. Ha erre sor került, az önkormányzati meghirdetés tényét is igazolni kell.

A bejelentéssel egyidejűleg a földhasználó köteles nyilatkozni arról, hogy a termőföld használata a törvényben foglalt mennyiségi korlátozásokat nem sérti. A nyilvántartásba vételért a földhasználónak 6000 forintos igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetnie. A bejelentést elmulasztó használót a földhivatal bírsággal sújtja, ennek mértéke a termőföld ingatlan-nyilvántartás szerinti AK-értékének ezerszerese.

Nem neki akarom bérbe adni!

Gyakran felmerülő kérdés, hogy visszaléphet-e a haszonbérbe adó fél, mondván, csak az általa választott gazdálkodónak szeretné bérbe adni a termőföldjét. Az alapvető problémát ilyen helyzetekben az okozza, hogy az iratjegyzéket a jegyző csak a haszonbérbe adó félnek küldi meg. Így hivatalosan az eredeti ajánlattevőt megelőző elfogadó nyilatkozatot tett gazdálkodónak a tulajdonostól kell értesítést kapnia arról, hogy a szerződés vele jött létre.

Csakhogy előfordulhat, hogy a haszonbérbe adó „meggondolja magát”, és nem hajlandó kiadni a bérbe vevő számára az iratokat, amelyek a földhasználati nyilvántartásba történő bejegyzéshez is szükségesek. Ilyen esetben a haszonbérlő bírósági pert indíthat a szerződést igazoló dokumentumok kiadására.

Amikor nincs szükség meghirdetésre

Az alábbiak esetén nem kell nyilvánosságra hozni a haszonbérleti ajánlatot:

a) közeli hozzátartozók (házastárs, gyermek, testvér, örökbefogadott, mostoha- és nevelt gyermek és nevelőszülő) közt megkötött haszonbérleti szerződés esetében,

b) mezőgazdasági termelők gazdaságátadási támogatása feltételeként megvalósuló termőföld haszonbérlete esetén,

c) közös tulajdonú termőföld esetén, ha a haszonbérleti ajánlatot valamelyik tulajdonostárs tette;

d) ha a haszonbérleti szerződést eleve a földtörvény szerint első helyen előhaszonbérleti joggal rendelkező személlyel kötötték meg,

e) ha a haszonbérbe adott földrészlet zártkerti besorolású;

f) ha a földhasználati szerződést nem haszonbérletként, hanem pl. felesbérleti, részesművelési vagy szívességi földhasználati formában kötötték.

 

HASZONBÉRBE VÉTELI AJÁNLAT

................................................................ (cím)

Tárgy: haszonbérbe vételi ajánlat közlése

Tisztelt ..................................................!

Alulírott

Név : ……………………………………………………

Anyja neve: ……………………………………………………

Állandólakóhelye(székhelye): ……………………………………………………

Személyi száma: ……………………………………………………

ajánlatot teszek Önnek az alábbi termőföld ingatlan haszonbérbe vételére:

Település: ……………………………………………. külterület

Helyrajzi szám: …………………………………………….

Alapterület: ………… hektár …………….. m2

Kataszteri jövedelem: ……………….. AK ……………………… fillér

Művelési ág:

A haszonbérbe vételi ajánlatom határozott időre szól,

kezdete: 200… év ….…. hó …. nap,

vége: 200… év …….….. hó …. nap.

Haszonbér ajánlatom évi ............................................................................................................., amely minden év ...........................................-én esedékes.

Egyéb feltételek közlése, mint például

a) Amennyiben a haszonbérbe adó az ingatlant eladni szándékozik, a haszonbérbe vevő elővásárlási joggal élhet.

b) Amennyiben a gazdaságos művelés miatt szükséges, haszonbérbe adó hozzájárul a termőföld művelési cseréjéhez.

c) A haszonbérbe adó jogosult a haszonbérleti szerződést a gazdasági év vége előtt legalább 6 hónappal történő közléssel egyoldalúan felmondani.

d) A felek jogosultak a szerződés módosítását kezdeményezni a haszonbérleti díj arányos mértékű változtatása vonatkozásában, amennyiben a szerződésben foglalt bérleti díj mértéke legalább 25%-kal eltér a helyben kialakult aktuális haszonbérleti díj mértékétől.

Kijelentem, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. tv-ben meghatározott előhaszonbérleti joggal nem rendelkezem // rendelkezem, az alábbi jogcímen: …………………………………

Jelen haszonbérbe vételi ajánlatomat a Ptk. 211. § (2) bekezdése alapján ….. napig tartom fenn, ezt követően nem tartom magamra nézve kötelezőnek.

Kelt: ...........................................

Tisztelettel:

..............................................

ajánlattevő

HASZONBÉRLET ÉS ALTERNATÍVÁI
 

Haszonbérlet

Felesbérlet,

részesművelés

Szívességi földhasználat,

haszonkölcsön

Alaki feltételek

kizárólag írásban köthető

szóban vagy írásban is érvényesen megköthető

Bérfizetés

előre rögzített mértékű díj búza kg/AK; Ft/AK vagy Ft/ha alapon

adott évben termett termény előre meg-határozott hányada, természetben

ingyenes

Művelhető területnagyság

magánszemély:

300 ha vagy
6000 AK

gazdálkodó szervezet:

2500 ha vagy
6000 AK

nincs térmértéki korlát

Időtartam

határozott időre, de legfeljebb 20 évre

határozott vagy határozatlan időtartamra is köthető

Előjogosultság

elővásárlási és előhaszonbérleti jog

elővásárlási jog

nincs

 

HASZONBÉRBE VÉTELI ELFOGADÓ NYILATKOZAT

…………………………………. (tulajdonos) részére

Alulírott ………………………. (szül hely, idő: ……………………., anyja neve: …………………., személyi sz.: ……………..) ………………………… alatti lakos bejelentem, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 21.§, valamint a termőföldre vonatkozó elővásárlási és elő-haszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II. 18.) Kormányrendelet 6. §-ban foglaltaknak megfelelően élni kívánok a javamra biztosított előhaszonbérleti joggal.

Jelen nyilatkozatommal a(z)

………………………………………………………. településen,

külterület ……………………………………………. helyrajzi számú,

……………… hektár …………………………… m2 alapterületű,

……………….. AK …………………………… fillér kataszteri jövedelmű

……………………………………………………….. művelési ágú

termőföld megnevezésű ingatlant

a ………………………………… Polgármeseri Hivatal // Kormányzati Portálon ……………………………………….. Ikt. számon kifüggesztett//nyilvánosságra hozott ajánlat alapján haszonbérbe kívánom venni.

Kijelentem, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. tv-ben meghatározott előhaszonbérleti joggal az alábbi jogcímen rendelkezem……………...…………………………………………

Kelt: ……………………………………..

……………………………….

a haszonbérleti ajánlat elfogadója

Előttünk mint tanúk előtt:

Név:………………………………….… Név:………..………………………………

Lakcím:………………………………… Lakcím:…………………………………………

Időjárás

Haszon Agrár 2014. február
Haszon Agrár 2014. február

This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.