Készült: 2011. július 21. csütörtök

A legtöbb telektulajdonos ismeri az elbirtoklás fogalmát. Ám ennek alapja – a másfél évtizedes szakadatlan használat – akkor szilárdul meg igazán, ha a hivatalos iratok szerint is tulajdonunkká válik a terület. Másként könnyen perre kerülhet sor, amire két érdekes és tanulságos példát mutatunk.
A jelenlegi jogszabályok szerint ahhoz, hogy elbirtokoljunk egy területet, legalább 15 évig szakadatlanul, sajátunkként kell birtokolnunk azt. Ha ez alatt az idő alatt a jogos tulajdonos nem emel kifogást a területhasználat ellen, akkor az a tulajdonunkká válik. Ezzel kapcsolatos igényünket végső soron a bíróságon érvényesíthetjük, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztethetjük, az elbirtokolt telekrészre ráépíthetünk. Ha viszont mindezt nem tesszük, akár pórul is járhatunk. Kivéve, ha…

Két jogesettel világítjuk meg, mi a helyes eljárás elbirtoklás esetén, és mi a teendő akkor, ha elbirtokolt területünkről az új szomszéd nem vesz tudomást.


Testvériesen megosztoztak

 

A peres felek testvérek voltak. Anyjuk 1939-ben a felperes fivérnek ajándékozta a cs.-i Rákóczi u. 89.-i ingatlant, illetve az alperes öcsnek a szomszédos, 91. szám alatti telket. A telekjegyzőkönyv szerint az idősebb testvér ingatlana 1327 négyszögöl, öccse telke pedig 971 négyszögöl volt.

Ettől függetlenül a testvérek hozzávetőlegesen azonos nagyságú területet vettek birtokba, és az ajándékozott ingatlanokat 1930. óta természetben elkülönítve használták. Bátyja lakóépülete mögötti területet és az ennek folytatásaként húzódó területsávot mindig az öccse használta. Erre 1940-ben kutat, 1942-ben pincét és egy melléképületet, 1946-ban pedig ólat építtetett.

Az 1969. évi földrendezés, majd a későbbi utcabővítés célját szolgáló kisajátítás az idősebb testvér területét összesen 72 négyszögöl, a fiatalabbik területét pedig 45 négyszögöllel csökkentette. 1975-ben az ingatlan-nyilvántartási térkép új felmérés alapján készült. Az új felmérésnél a természetben kialakult birtokállapotot vették figyelembe.

A kevesebb több lett

 

Ennek megfelelően az idősebb fivér területeként nyilvántartott ingatlan területe 3911 m2, öccse telke pedig 3936 m2 lett. Az építésügyi hatóság határozata szerint a két telek közötti határvonal csak a jelenlegi térképi határvonalnak megfelelően alakítható ki.

Az idősebb testvérnek innentől kezdve nem tetszett, hogy öccse – bár papíron kevesebbet kapott, mint ő – a végén mégis többet birtokolhat. Emiatt aztán elkezdődött a telekhatárvita. A felperes fivér keresetében azt adta elő, hogy testvére az ő tulajdonában levő területsávot használta, és ennek visszaadását kérte. Egyben kártérítést követelt az öccse által kivágott gyümölcsfák miatt.

Az alperes viszont kérte annak megállapítását, hogy az általa birtokban tartott terület tulajdonjogát megszerezte. Részben elbirtoklásra hivatkozott, részben pedig arra, hogy a tulajdonjogot az ajándékozási szerződés és a birtokbavétel alapján szerezte meg. A felperes négyszögölenként 100 forint megváltási ár fizetése esetén nem ellenezte, hogy testvére a vitás területre ráépítés jogcímén tulajdonjogot szerezzen.

Az első fokú bíróság megállapította, hogy az alperes a 149 négyszögölös ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján megszerezte. Az indoklás szerint a felperes tulajdonában levő vitás területet az alperes 1939 óta sajátjaként birtokolta, ezért annak tulajdonjogát már régen megszerezte. Az új felmérés is az így kialakult határvonalnak felel meg.

Csak kártérítéssel?

 

A megyei bíróság az első fokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és azt állapította meg, hogy az öcs ráépítéssel szerezte meg a 149 négyszögöl ingatlanrész tulajdonjogát. Ezért kötelezte őt, hogy fizessen meg fivérének 14 900 forintot. Az indokolás szerint ugyanis az alperes a felperesi épület mögötti területrészre 1942-ben ráépítéssel tulajdont szerzett, amikor a pincét és a melléképületet építtette. Ezért később erre a ház mögötti területrészre elbirtoklással nem szerezhetett tulajdonjogot.

Az épület mögötti területsáv tekintetében az építési hatóság szerint olyan telekkialakítás nem lehetséges, hogy a felperes lakóháza mögötti területrész az alperes, ennek a folytatásában levő területsáv pedig a felperes tulajdonába kerüljön. Ezért a megyei bíróság azt állapította meg, hogy az egész területsáv az alperes tulajdonába került, de köteles ennek a forgalmi értékét megtéríteni.

Ráépítés nem akadály

 

A per a Legfelsőbb Bírósághoz került. A vitás területsáv az ingatlan-nyilvántartás szerint az alperes öcs tulajdona. Persze egy bejegyzés lehet téves is, ilyenkor a bíróságtól keresettel lehet kérni a kiigazítását. A perbeli jogvitában tehát azt kellett vizsgálni, hogy ki szerezte meg a vitás területsáv tulajdonjogát.

A Legfelsőbb Bíróság szerint a másodfokú bíróság tévedett, amikor azt mondta, hogy az alperes a ráépítéssel szerezte meg az ingatlanrész tulajdonjogát, így azon a területsávon később elbirtoklással már nem szerezhetett tulajdonjogot. Ha ez így lenne, akkor éppen azok nem hivatkozhatnának elbirtoklással történő tulajdonszerzésre, akik olyannyira sajátjuknak tekintik az általuk birtokolt ingatlant, hogy azon még építkeznek is.

Az elbirtoklás erősebb jogcím a jóhiszemű ráépítésnél. Ezért, ha az elbirtoklás bekövetkezéséhez szükséges valamennyi törvényi feltétel fennáll, az ingatlan tényleges birtokosa akkor is eredményesen hivatkozhat az elbirtoklásra, ha birtoklása ideje alatt az ingatlanra ráépített. Helytálló tehát az első fokú bíróság rendelkezése, amely szerint az alperes 149 négyszögöl ingatlanrész tulajdonjogát elbirtoklással megszerezte. A térképi határoknak megfelelő ingatlan az alperest elbirtoklás jogcímén is megilleti.

Első az ingatlan-nyilvántartás

 

Egy másik ügyben egy 55 m2 nagyságú területrészen folyt a vita, amelyen egy kőrakás állt. Ezt a területrészt nem a tényleges tulajdonos, hanem több mint 15 éve, megszakítás nélkül a szomszédja használta, vagyis elbirtokolta. Amikor a kőrakást is tartalmazó telek gazdát cserélt, az új tulajdonos a szóban forgó 55 m2-t sajátjaként kezelte, nem akart tudomást venni az elbirtoklásról. Erre szomszédja bírósághoz fordult, hogy érvényesítse tulajdonjogát a „kőrakás” felett.

Mivel ő az 55 m2 földrészletet elbirtoklással megszerezte, ezért az ingatlan-nyilvántartás adattartalma szerinte már eltér a valóságos helyzettől. Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvéből viszont az következik, hogy azt az oda bejegyzett jog tekintetében még akkor is helyesnek kell tekinteni (az ellenkező bizonyításáig), ha az a valóságos helyzettől eltér.

Vagyis aki ellenérték fejében, jóhiszeműen telket vesz, az érvényesítheti a tulajdonjogát azzal szemben, aki csupán elbirtoklással, az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjogot.

Hacsak nem…

 

De mit jelent az, hogy jóhiszemű tulajdonszerzés? Azt, hogy a szerző fél nem tud a tényleges és az ingatlan-nyilvántartási állapot eltéréséről. Rosszhiszemű viszont az, aki bár tud a valós helyzetről, abban bízik, hogy ennél erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés. A felperes éppen ezért arra hivatkozott, hogy az ingatlan vásárlója tudatában volt annak, hogy a megvásárolt telek terjedelme eltér a tényleges helyzettől, ezért nem tekinthető jóhiszeműnek.

A Legfelsőbb Bíróság szerint a kőrakást ténylegesen „használó” szomszéd joggal hivatkozott arra, hogy az új telektulajdonost csak jóhiszeműség esetén illeti meg akkora terület, amekkora az ingatlan-nyilvántartásban szerepel. A Legfelsőbb Bíróság emiatt a másodfokú bíróságot annak kivizsgálására utasította, hogy mit tudhatott a tényleges használati viszonyokról a telek megvásárlója.

Ilyen esetben tehát csak akkor védhetjük meg sikerrel az elbirtokolt tulajdont, ha a vásárló rosszhiszeműségét bizonyítjuk, vagy – és ez a legbiztosabb módszer – a telekhatárok kiigazítását még időben kezdeményezzük, és a változást az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyeztetjük.

Megjelent a Haszon Agrár magazin szeptemberi száma!
Megjelent a Haszon Agrár magazin szeptemberi száma!